Уткина Заводь: сезон охоты в самом разгаре

Об одном из самых амбициозных проектов, реализуемых в Ленинградской области, – промышленной площадке «Уткина Заводь» – мы беседуем с руководителем проекта Денисом Гладышем.

– Расскажите, пожалуйста, как все начиналось?

– Проект «Уткина Заводь» существует уже около семи лет. Над его созданием работала целая плеяда талантливых консультантов. Это и Светлана Шалаева (Colliers International), и Олег Барков (Knight Frank), и Сергей Федоров (Praktis Consulting & Brokerage), и московский ритейл-консультант Игорь Чаплинский («Магазин магазинов»). Для нас было большим достижением соединить концепции ведущих консалтинговых команд в одну. Фактически, мы стали первыми в Санкт-Петербурге, кому это удалось. Чтобы добиться этой цели, мы не жалели ни сил, ни средств, ведь любая ошибка на стадии создания концепции в этом бизнесе – это миллионы долларов, если не миллиарды. Что касается мас­тер-плана, то его для нас выполнила английская архитектурная компания Benoy совместно с американской инжиниринговой компанией «М-Инжиниринг». Поэтому, кстати, технические коридоры у нас сделаны по американскому стандарту, который в полтора раза больше российского. Основная идея мастер-плана проекта «Уткина Заводь» сосредоточена на гибком подходе к развитию всех функциональных зон, что позволяет расширяться и развиваться каждой отдельно взятой территории с учетом условий рынка, не входя в конфликт с основной архитектурой и коммерческой жизнеспособностью проекта в целом.

– Что представляет собой проект сегодня?

– Проект включает в себя 240 га промышленных территорий в частной собственности. Весь участок разделен на четыре функциональные зоны: индустриальная – два парка по 70 га, торговая зона – outlet-центр, retailpark и дилерские центры (50 га), офисная – бизнес парк с apart-отелем (35 га). Также в составе маркетинговой концепции предусмотрена возможная резервная зона, расположение которой допускает развитие на этом участке как торговой, так и офисной функций в соответствии с требованиями рынка. Первый индустриальный парк на сегодняшний день реализован полностью. Среди резидентов – компания Fazer и X5 Retail Group. Парк начинает поне­многу оживать. Здесь уже начинается стадия проектирования, подготовки к строительству. Что касается второго индустриального парка, то тут мы поступили нестандартно: мы разделили его на две составляющих. Первая – это исключительно пищевой кластер и фармакология. Это комфортное соседство, потому что пищевые и фармакологические производства подходят друг другу по санитарно-защитным зонам. То есть мы перетягиваем к себе пищевые и фармакологические предприятия, уходящие из города. Это довольно рискованный шаг – сужение собственных компетенций в этом индустриальном парке. Но мы уверены, что этот кластер будет заполнен. На сегодняшний день у нас ведутся переговоры с несколькими компаниями, которые, как мы полагаем, могут закончиться успешно. Вторая часть – это легкий индустриальный парк, в котором будет располагаться логистика и легкая индустрия 4–5 класса санитарной опасности. Широкая дорога и технические коридоры позволяют дистанцировать дискомфортные производства друг от друга.

– Резидент из первого парка, который близок к стадии строительства, – это новый завод Fazer?

– К сожалению, нет. Это другой резидент, но всех наших резидентов, в том числе и компанию Fazer, мы активно поддерживаем, решаем все вопросы, возникающие по ходу движения к тому, чтобы начинать «обживать» территории. Специально для этого мы создали компанию сетевого назначения, которой принадлежат все технические коридоры и у которой есть грамотный технический менеджмент с очень большим опытом реализации подобных проектов. Поэтому мы очень оперативно решаем все вопросы наших клиентов, связанные с инженерной инфраструктурой.

– Расскажите, пожалуйста, подробнее про планируемый центр дисконтной торговли.

– Функция outlet является одним из наших приоритетных направлений, и для ее успешного развития мы сотрудничаем с ведущим девелопером и оператором outlet-центров в Европе – компанией Freeport. Наша outlet-зона имеет максимально комфортное расположение с точки зрения транспортной и визуальной доступности как для пешеходов, так и для автомобилистов. Сформированный ландшафт обеспечивает доступ на территорию пешеходам, перемещающимся в специально разработанных компанией Benoy надземных переходах. Три года назад мы со специалистами Freeport выработали совместный инвестиционный меморандум и начали работать с инвестиционными фондами, пытаясь привлекать сюда западные деньги. К сожалению, финансовый кризис отрицательно сказался на активности инвесторов. Большинство инвесторов, которые были агрессивны на рынке, ушли. На сегодняшний день если и существуют какие-то инвестиционные сделки, то они не инвестируются на этапе старт-апа. А у нас именно такой этап, притом в абсолютно новом для России формате. Поэтому инвесторам неясны ставки капитализации, арендные расценки, и это многих отпугивает. Тем не менее, мы уверены, что этот новый торговый формат будет успешен. Это подтверждается и исследованиями, проведенными консалтинговыми компаниями, и реализацией двух подобных проектов в Москве. Данные исследования показывают готовность рынка Санкт-Петербурга к появлению данного формата и доказывают целесообразность и эффективность его размещения на данных территориях.

– Могут ли компании среднего бизнеса рассчитывать на место в «Уткиной Заводи»?

– У нас есть примеры переговоров со средним бизнесом. Есть несколько компаний, которые понимают, что развития в городе больше нет, что в нашем проекте для них есть возможности роста. Но таких примеров немного. Все-таки этот проект больше рассчитан на крупный российский и западный капитал. Но в последнее время западные компании, в основном, занимаются скупкой кризисного бизнеса в погоне за короткой прибылью. Мы ждем тех, кто вкладывает в средние и долгие деньги. Коротких денег от «гринфилда» ждать нечего. И мы убеждены, что рано или поздно такие инвесторы обязательно найдутся.

– Какие основные достоинства проекта привлекут будущих инвесторов?

– Прежде всего, это местоположение. От «Уткиной Заводи» до центра города – 15 минут по Октябрьской набережной. Территория комфортно делится рекой Уткой на различные по назначению зоны. Проект совпадает границами с кольцевой автодорогой. Развитие территорий говорит, что Покровская дорога будет дублером кольцевой автодороги, и это дополнительный огромный плюс. Безусловно, наш конек – это пищевой кластер. Еще одно наше сильнейшее преимущество состоит в том, что у нас есть прописанные назначения территорий, 100-процентно прописанные технические коридоры. Это означает, что у резидента не возникнет проблем, например, с прокладкой кабеля. У нас хорошая ситуация по энергоснабжению. В 2012 году будет введена подстанция на 10 МВт, есть и альтернативные источники подключения. До недавнего времени у нас были определенные проблемы с водоснабжением и канализированием. На сегодняшний день мы решаем эту проблему. У нас есть собственный проект водоснабжения и водоотведения, проработанный бизнес-план. Причем это проект областного значения, потому что он связан не только с развитием промплощадки, но и с развитием прилегающих территорий вообще. В настоящее время проект находится на стадии получения одобрения в профильных комитетах Ленобласти. И последний плюс – это наша дружная и сплоченная команда, которая не меняется вот уже в течение семи лет. Когда приходят новые люди, они привносят новые идеи, подходы, с ними необходимо налаживать новые контакты, связи. У клиентов «Уткиной Заводи» этих неудобств нет.

– Насколько сильно вы ощущаете поддержку правительства Ленинградской области?

– Безусловно, нам очень помогает комитет экономического развития и инвестиционной деятельности и лично Григорий Викторович Двас. Мы постоянно ощущаем поддержку нашего проекта. Важно понимать, что промплощадки, востребованные инвесторами, – это не только отчисления в бюджет, это еще и гарантия оздоровления депрессивных муниципальных образований, их социально-экономическое развитие за счет создания новых рабочих мест, развития производительных сил, активизации инвестиционных процессов. Напомню, что на сегодняшний день инвестор, помимо льготных условий по освоению участков и подключению предприятий к инженерным системам жизнеобеспечения, также сможет получить серьезные налоговые льготы. На это направлен новый областной закон «О мерах государственной поддержки организаций и предприятий, осуществляющих деятельность на территории индустриальных парков и технопарков Ленинградской области», который предусматривает разнообразные формы господдержки. Поэтому сезон охоты на инвестора в «Уткиной Заводи» – в самом разгаре.