Уткина заводь 1.0. beta

В ближайший месяц будет окончательно сформирован мастер-план одного из крупнейших в Ленинградской области девелоперских проектов УК «Уткина Заводь девелопмент». После этого станут, наконец, понятны его потенциал и направление дальнейшего развития.

По словам директора восточно­европейского филиала бри­танского архитектурного бюро Benoy Ltd Карла Франсиса, занимаю­щегося разработкой мастер-плана, по­следний позволит организовать четкую поэтапную работу над проектом, а так­же создать подвижную схему, дающую возможность и случае необходимости вносить в него изменения. Стоит ли на­поминать, что в данном случае подобная мобильность особенно актуальна: за по­следние два года своего существования упомянутый проект претерпел не одно изменение.

Легкая коррекция

Ключевым стало разделение между двумя собственниками, территория об­щей площадью в 410 га вблизи деревни Новосаратовка. На сегодняшний момент УК «Уткина Заводь девелопмент» при­надлежит 210 га. На этой территории планируется создание двух смешанных индустриальных парков, объединяющих логистические центры и предприятия легкой индустрии, большой торговой зоны с ритейл — и аутлет центрами, ав­томобильной «деревни», которую обра­зуют салоны автодилеров, автозаправочный комплекс и бизнес-парк европейс­кого уровня

Василий Довбня
Заместитель директора департамента консалтинга компании Cilliers int.

Я считаю, что сейчас на этом участке есть смысл в первую очередь развивать производство, поскольку оно по-прежнему является наиболее живым сегментом и аутлеты — это тоже очень перспективное направление. Если в Петербурге появится такой формат, он будет притягивать посетителей со всего города и даст возможность «раскрутить» проект. Остальные на сегодняшний момент не актуальны. Хотя в долгосрочной перспективе если наш рынок будет развиваться по европейскому сценарию, то и такой формат, как бизнес-парк, тоже будет очень интересен. Однако произойдет это через шесть-семь лет, не раньше.

Реализация проекта предполагает ис­пользование зонального деления, пред­ложенного консалтинговыми фирма­ми Colliers International, Knight Frank, Praktis CB и «Магазин магазинов», совмест­но занимавшихся разработкой единой концепции развития проекта. Измене­ния же размеров тех или иных зон будут производиться в зависимости от конк­ретных архитектурных решений.

Стоит отметить, что на сегодняшний день проект существует на деньги акци­онеров и не финансируется за счет заемных средств. "Мы полностью свободны от внешних финансовых обязательств, утверждает менеджер по связям с обще­ственностью ООО «Управляющая ком­пания „Уткина Заводь девелопмент“ Ольга Баранова. Однако говорить об окончательных цифрах, характеризующих предполагаемые инвестиции в про­ект, сегодня очень сложно, поскольку конъюнктура в строительной, потреби­тельской и финансовой сферах быст­ро меняется. До кризиса общий объем капитальных затрат на проект в целом оценивался внешними экспертами при­мерно в $1–1,3 млрд. Вероятнее всего, эта цифра уменьшится, так как сегодня планы стали менее амбициозными, а сто­имость строительства снизилась».

Экономическая стагнация и падение потребительского спроса в различных сегментах рынка коммерческой недви­жимости отодвинули сроки реализа­ции и без того масштабного проекта еще на два-три года. «Мы пытаемся найти в данной ситуации и положительный фактор — есть дополнительное время на более детальную проработку и „упа­ковку“ проекта», — комментирует Ольга Баранова.

Время аутлетов

В свое время доминирующим эле­ментом будущего проекта собствеиники УК «Уткина Заводь» считали перебазирование резиденции правительства Ленинградской области на территорию комплекса. Однако пересечение област­ных чиновников так и не состоялось. "Развитие офисной функции проекта «Уткина Заводь» в современных услови­ях требует довольно длительного срока. Возможно, наши сроки не совпали с же­ланиемыми областным правительством, высказывает предположение Ольга Ба­ранова. Кроме того, в компании «Утки­на Заводь» убеждены, что размещение чиновников на территории комплекса, помимо несомненных преимуществ, могло бы стать источником определен­ных осложнении. «Нельзя однозначно говорить о плюсах и минусах подобного решения, — говорит госпожа Баранова. Наличие областного административного центра, безусловно, является своеобраз­ной „точкой притяжения“ для посети­телей и арендаторов, но в то же время накладывает определенные ограничения на окружение данной территории, сни­жая экономическую эффективность зон другого назначения».

Эдвард Ходорковский
Генеральный директор ЗАО «М-Инжиниринг»

Я считаю, что деление проекта «Уткина Заводь» на две части вполне разумное решение. Гигантомания, которая отличала строительные проекты докризисного периода (например, торговые центры площадью 200 тыс. кв. м), на мой взгляд, является полным нонсенсом. И поэтому уменьшение площадей и более разумное архитектурное решение, безусловно, имеет смысл. То есть в данном случае я приветствую уменьшение — это эффективный подход с экономической точки зрения.

Сегодня основной движущей силой в реализации проекта «Уткина Заводь» эк­сперты называют индустриальную и тор­говую составляющие. «В качестве наи­более перспективных мы рассматриваем возможности развития индустриальных парков (склады и легкое производство), верим в ауглет-функцию проекта и бо­ремся за ее положительное влияние на развитие ритейл зоны в целом, — пояс­няет Ольга Баранова. Проект же биз­нес-парка мы дорабатываем для презен­тации возможным соинвесторам и поку­пателям. Конечно, мы понимаем, что его время придет чуть позже, по верим, что оно придет обязательно!».

Аутлет составляющая проекта «Ут­кина Заводь» заслуживает отдельного упоминания. В Петербурге до сих пор нет аутлет центров в классическом понимании. Их заменяют стоковые и дис­контные магазины. При этом, по сло­вам директора по развитию компании «Уткина Заводь девелонмент» Дениса Гладыша, именно сейчас наиболее опти­мальное время для выхода этого форма­та на отечественный рынок. «Не думаю, что покупательские привычки россиян и людей, живущих в других странах, в целом отличаются, — говорит он. — Вы­годность и комфортность аутлет центров доказаны зарубежным опытом. В ситуации финансового кризиса дан­ная функция, на наш взгляд, очень гар­монично впишется в проект в целом и будет максимально востребована и эф­фективна».