Окольцованная земля

Строительство кольцевой автодороги дало мощный толчок для развития прилегающих к ней территорий. В течение нескольких лет стоимость квадратного метра земли рядом с КАД увеличилась в разы. Правда, с началом кризиса стремительно обвалилась. Однако большинство проектов, заявленных к реализации на прилегающих к КАД территориях, еще остаются на плаву.

Участникам петербургского рынка недвижимости еще па­мятен случай, произошедший почти десять лет назад: один из известных холдингов получал участок на пересечении Выборгского шоссе и КАД, который, согласно методикам оценки земли ГУН ГУИНОН, имел, чуть ли не отрицательною рыночную стоимость. Спустя всего несколько лет земля рядом с КЛД подоро­жала. В 2001 году квадратный метр земли стоил 15–20 евро, а уже через шесть лет за него просили 200 евро.

Властелины колец

Почти сразу после начала строительства КАД губернатор Ле­нинградской области Валерий Сердюков подписал специальное постановление. Документ придавал прилегающим к КАД терри­ториям особый статус «зон градостроительной деятельности осо­бого регулирования областного значения». С этого момента прави­тельство Ленобласти контролировало использование земель вдоль скоростной трассы. Любое проектирование и строительство раз­решалось только с одобрения областных властей. Новый порядок распространялся как на государственные земли, так и на частные надеты вдоль восточного полукольца КАД: с запада — от КАД до границы Петербурга, с востока — трехкилометровая зона от оси до­роги. Специально для координации работы была создана компания «КАД Ленобласть».

Городские власти не пошли по пути своих областных коллег, не стали создавать компаний и объявлять земли рядом с кольцевой автодорогой стратегическими. И хотя большая часть земель вокруг КАД уже не принадлежала городу. КУГИ очень внимательно следил за остатками городских земель и явно не собирался их раздавать. В частности, осенью 2006 года ЗАО "Племзавод «Ручьи» обрати­лось в КУГИ с просьбой продать земельный участок площадью 50 га. расположенный на территории города и прилегающий к автодо­роге. В КУГИ просто проигнорировали просьбу совхоза.

Однако решения городских властей все же оказали косвенное влияние на развитие этих территорий. В апреле 2008 года правительством Петербурга была разработана концепция развития тер­минально-складской инфраструктуры города. Она предполагала объединение производственных и складских объектов в кластеры и создание определенных зон преимущественно с внешней стороны КАД. Согласно этой концепции к 2025 году количество складов внутри КАД должно быть в два раза меньше, чем за пределами кольца, как сказала консуль­тант департамента консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with СВ Richard Ellis Наталия Киреева. Кроме того, согласно поправкам в Генплан устанавливались площади для развития промышленных территорий: Парнас. Шушары, Обухово, Морской порт, Воздухоплавательный парк, Нава­лочная, Ладожский вокзал, район реки Охты. Большая часть из них находилась поблизости от кольцевой автодороги.

Много и складно

Как сообщили в «КАД Ленобласть», запросы инвесторов касались проектов строительства складов, жилья, торговых комплексов. Причем проекты возведе­ния складской недвижимости заявля­лись даже в местах, не имеющих съездов с КАД. Инвесторы считали, что впос­ледствии смогут добиться строительства новых развязок. Но получить разрешение на такое строительство у ГУ «Ди­рекция по строительству транспорт­ного обхода города Санкт-Петербург» так и никто не смог. Наибольшее число складских мощностей было заявлено на участках в районах поселков Шушары и Янино, Уткиной заводи.

«Влияние мирового финансового кризиса внесло коррективы в планы девелоперов. Сроки ввода многих проек­тов перенесены, несколько находятся на этапе смены инвесторов пли заморожены на неопределенный срок», — говорит Наталия Киреева. Об отказе от строи­тельства логистических комплексов, в частности, заявили компании White Days Investement (170 тыс. кв. м в поселкеЯнино), Hermitage Construction & Management (164 тыс. кв. м в Шушарах). «М-Индустрия» — (95тыс. кв. м в Утки­ной заводи). О приостановке развития складских проектов уже сообщили «Ев­разия Логистик», «Пантикапей», Immo Industry Group и др.

Однако списывать все на кризисные явления не стоит. «Насыщение рынка логистической недвижимости Петербурга, произошедшее еще до начала кризиса, привело к отказу инвесторов от этих проектов и к продаже ими своих земельных участков». — говорит руко­водитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов.

Были и другие причины: медленное развитие транспортной и инженерной

инфраструктуры вокруг КАД, длитель­ность процесса получения разрешительной документации, трудности по реорга­низации железнодорожных веток, согла­сованию объемов перевозок, отсутствие полноценных современных портовых мощностей.

Перекрестная торговля

С самого начала наибольший инте­рес инвесторов вызывали участки, рас­положенные в местах пересечения КАД и трасс, выходящих из города. Именно здесь и стали возводиться наиболее зна­чимые объекты. Наибольших успехов добилась торговля. Одним из крупней­ших инвесторов на землях Восточного полукольца КАД стала шведская ком­пания IKEA. В Кудрово у пересечения КАД с Мурманским шоссе, был постро­ен торгово-развлекательный комплекс «Mегa-Икеа». Позднее аналогичный комплекс был возведен недалеко от по­селка Бугры, у развязки КАД с проспек­том Энгельса. Для строительства этих комплексов компания IKEA приобрела и собственность два участка площадью по 60 га. Объем инвестиции по каждому комплексу составил около 6,5 млрд руб., а на реализацию каждого из этих проек­тов потребовался всего год.

Стоит сказать, что инженерное ос­воение упомянутых земель позволило другим инвесторам реализовать, менее значимые проекты.

Однако на сегмент крупных деве­лоперских проектов кризис повлиял серьезно. Так, в 2006 году был заявлен проект создания в поселке Бугры мно­гофункционального комплекса «Нев­ский Колизей». В 2008 году предпола­галось ввести в эксплуатацию первую очередь — ТРК «Невский Колизей» об­щей площадью 100 тыс. кв. м, с искусст­венным морем, развлечениями, гостини­цей, фитнес-центром и спа-комплексом. Вторая очередь «Невский центр» по плану представляла собой два комплек­са офисных зданий по 100тыс. кв. м., ко­торые должны быть введены к 2011 году. Третья очередь — «Невский ритейл» пло­щадью 100 тыс. кв. м — позиционирова­лась как специализированный центр для монобрэндовых точек (свыше 200 марок), которые требуют больших пло­щадей. Кроме того, здесь планировалось разместить гипермаркеты электроники, бытовой техники, товаров для дома и продуктов. Генподрядчиком была вы­брана турецкая компания Renaissance Construction, которая выступала еще и в роли партнера соинвестора (20%, от общей суммы инвестиций). Проект дол­жен был финансироваться за счет как собственных средств девелопера, ита­льянской компании Margheri Group, так и банковских кредитов. Общая сумма инвестиций первоначально должна была составить около $700 млн. Оку­пить затраты девелопер намеревался за восемь-десять лет. Однако в 2008 году строительство первой очереди — ТРЦ «Невский Колизей» стоимостью более 120 млн евро — остановилось.

Удаленный офис

Тяжелее всего в районах, прилегаю­щих к КАД, шло развитие офисной не­движимости. Дело в том, что тенденция децентрализации офисной недвижимос­ти началась буквально за несколько лет до начала кризиса в 2008 году. Локаль­ные арендаторы предпочитали офисы в центре города или на основных магис­тралях в пределах пешеходной доступ­ности от станций метрополитена, тем более что ставки в центральных БЦ до кризиса были практически одинаковы, как рассказывает руководитель отде­ла проектного брокериджа компании ASTERA St. Petersburg Ольга Земцова. Необходимость организации трансфера для сотрудников компании при этом ло­жились на плечи либо арендатора, либо собственника. И для тех и для других это является дополнительными затрата­ми, следовательно, возникли проблемы с привлечением арендаторов и высокой долей вакантных площадей, с которой столкнулись офисные проекты, распо­ложенные рядом с КАД.

С началом кризиса процесс децентрализации и вовсе прекратился. Например, в феврале 2008 года компания Becar Realty Group озвучила планы ре­ализации проекта бизнес-центра клас­са В обшей площадью 98 тыс. кв. м, а также формирование комфортной биз­нес-среды на бывшей территории завода алюминиевых конструкций в Рыбацком. Ввод первой очереди в эксплуатацию был запланирован на второй квартал 2009 года. Однако компания не смогла реализовать этот проект. Вместо этого в январе 2009 года он был выставлен на продажу.

Отдельного внимания в этой связи за­служивает зона «Пулково-3», где в краткосрочной перспективе был заявлен до­вольно большой объем офисных площа­дей примерно 150 тыс. кв. м. С точки зрения бизнеса преимущества этого мес­та по сравнению с центром города пока не так очевидны. Поэтому доля свобод­ных площадей в этой зоне пока одна из самых высоких — более 60%.

Лебединая песня

«В настоящий момент вокруг КАД заявлено около 800 тыс. кв. м коммерческих площадей и несколько милли­онов квадратных метров жилья», — рас­сказывает заместитель директора депар­тамента исследований и консалтинга компании Colliers International Василий Довбня. Сейчас на продажу выставлено огромное количество земельных учас­тков, в том числе вдоль КАД и выезд­ных трасс. В кризис этот рынок пост­радал больше всего — цена на землю в районе КАД упала в три и более раза.

В этом сегменте рынка заметно присут­ствие спекулянтов, которые вошли в него пять-десять лет назад.

В связи с обострившейся экономи­ческой ситуацией большинство собственников сегодня не имеют возмож­ности начинать освоение данных земель и активно занимаются привлечением де­нежных средств и поиском соинвесторов. Владельцы участков не торопятся оглашать намерения относительно девелопмента своих территорий, так как не могут назвать ни масштабов строи­тельства, ни сроков завершения работ, ни состава функций объектов.

По словам директора но консалтингу компании Praktis СВ Алексея Чижова, на земельные участки вблизи кольцевой автомобильной дороги приходится наибольшее количество предложений по продаже участков. Что, впрочем, не ме­шает трактовать этот факт как востребо­ванность девелоперами данных земель.

В долгосрочной перспективе потен­циал территории вокруг КАД не исчер­пан. Так считают и сами девелоперы. По словам финансового директора проекта «Уткина Заводь» Дениса Гладыша, оче­видно, что на КАД в ближайшее время перейдет значительная часть автомо­бильных потоков. При возобновлении спроса здесь должно увеличиться ко­личество жилых проектов и, как следствие, — торговых площадей. Привлека­тельной остается эта территория также для возведения производственно-склад­ских комплексов.