Мастер план или сказка для инвестора. Денис Гладыш — директор по развитию

Если вы все еще думаете, что создание мастер плана это работа архитекторов и, что через полгода в данной истории вы просто поставите свою подпись — вы глубоко ошибаетесь. Думаете, архитекторы даже самые именитые получив, огромные деньги позволят Вам, особо не вдаваясь в процесс отдохнуть полгода? И не мечтайте! Создание МП процесс обоюдный и сложный, с криками и метаниями.

Утрируя, МП есть иллюстрации к Вашей сказке для инвесторов, а в качестве текста идёт маркетинговая концепция Вашего проекта. Это инструмент для дальнейшего развития, позволяющий оценить потенциал территории и заранее просчитать ее эффективность. Весь смысл в исходном материале. Хороший мастер планерист и космодром нарисует в середине Невского, лишь бы угодить клиенту. Вопрос, что хотите видеть Вы?

Если банально МП состоит из следующих этапов:

• изучение маркетинговой концепции и зонального внутрипроектного деления, ваших желаний с учетом всех ограничений;
• несколько вариантов планировочных решений, так сказать «от руки»;
• выбор варианта с учётом пожеланий клиента, особенностей местности и окружения;
• детальная прорисовка и обработка по зонам, функциям, ограничениям (дорожная схема, технические коридоры, санитарные зоны и т.д.);
• окончательный фейерверк, банкет, танцы, головная боль и ужас от предстоящей работы с инвесторами, банками, партнёрами.

Почему западные, а не российские архитекторы? Наша архитектурно бюрократическая школа не адаптирована к клиенту. Это некая глыба самодостаточности, не готовая слушать заказчика, хлопающая своим громадным опытом по носу молодого и глупого девелопера, снисходительно относящаяся к нему. Да и понятие «мастер план» совершенно неизвестно и чуждо нашим заслуженным зодчим. При вертикально направленной плановой структуре народного хозяйства о красивых картинках для инвесторов не думали, ну разве что при оформлении стенда в павильоне «Архитектура» на ВДНХ. Тем более новые условности торговых зон, бизнес парков, внутренняя логистика, некие цеховые тайны — им не известны.

Давайте теперь для равновесия «покидаем камни в огород» и западным зодчим. Клиентоориентированность штука совершенно бесконтрольная. Хотите хрустальный дворец посреди мусорной кучи? Настаивайте, и вы его получите. Красивый, архитектурно грамотный, поэтажно спланированный, с внутренним двориком, аллеей и фонтанами. Реалистичность? «Так откуда ж нам знать Ваши возможности! У Вас там, в России говорят белые медведи в очередь за пивом в палатки встают». Ну как объяснить иностранцу дикое свойство наших маршрутных газелей передвигаться вне положенного маршрута (и не дай бог им будет удобно ездить через вашу парадную аллею), а длинные стоянки коптящих на обочине большегрузов, национальное желание мусорить за забор собственного дома, сезонные очереди на «переобувку» в шиномонтаж перекрывающие узкие уличные проезды. А ведь в этом столько подводных камней способных испортить любое благое начинание.

Если планируете дорожную сеть, не забывайте о «скорости» нашего ГАИ — экономя на ширине дорог и количестве развязок. Планируя газон или парк оцените угрозу от потока служащих из бизнес центра спешащих напрямую через Ваши зелёные насаждения к ближайшему fast food. В нашем менталитете постоянный бег, это вам не Англия, где в обеденный перерыв аккуратно сидят на газоне. У нас не сидеть на холодной земле учат с младенчества. Не ждите, что за Ваши деньги эти «странные иноверцы» найдут панацею от всех бед.

Нужно ли Вам это — подумайте ещё раз!

В целом, МП заказывают крупные проекты с наличием сложной логистики внутри, функциональной разноликости и просто при наличии «лихих денег», а это сегодня дефицит.

Прежде всего, определитесь с целью — для чего Вам нужен МП:

• Хотите просто потратить звонкую монету — закажите картинок (можно с условием различных художественных школ).
• Нужен визуальный план развития проектных территорий — привлекайте грамотных специалистов, закажите инжиниринговый проект с учётом альтернативных источников подключения, наймите дорожника-транспортника и российского адаптера.
• Не уверены, доверьте контроль опытному консультанту.

Коммерческий торг при подписании контракта с мастер планеристами вещь обязательная и оправданная. Скупиться в расходах, конечно, стоит — время ванн из шампанского и замков из чёрной икры куда-то бесследно ушло. Очень Важно сначала для себя понять, что же будет окончательным результатом Вашей работы. Чётко и подробно объяснить, что же за «птицу» Вы хотите получить, дабы не вводить проектировщиков в смятение и в соблазн.

Имеет ли значение бренд архитектурного бюро — конечно имеет. Это некий знак качества, доказанный десятками лет. Вы же пытаетесь создать «упаковку» для своего проекта, так зачем его пихать в грязную портянку. Можно конечно всё доверить и студенту МАРХИ — энтузиазм и креатив, я думаю, будет на высоте, но вот практический опыт.

Тем более, что финансовый кризис убил всякую разборчивость на рынке услуг и консалтинга. И сомневаюсь, что консультанты будут также разборчивы в выборе клиента, как полгода назад.

Не забывайте про свою команду при создании МП. Кто то должен переводить, кто-то адаптировать под российские условия, кто-то скандалить, кто-то искать и предлагать и без жёсткого скептика внутри никуда.

Помните: Главный фактор успеха проекта — огонь в глазах и вера в Вас акционеров. Мастер план лишь инструментарий!